11月8日，“陆家嘴金融沙龙”第35期活动在上海浦东圆满举办。本次沙龙围绕“中国REITs发展：常态化发行下的新机遇与挑战”这一主题，邀请多位在REITs（Real Estate Investment Trust：不动产投资信托基金）发行或投资方面有着丰富经验的专业人士，分享了中国REITs市场发展至今所取得的瞩目成就，并探讨了常态化发行背景下的发展路径。
政策体系已完备，着力培育更健全的多层次REITs市场
截至2025年10月末，全市场已累计发行近80单公募REITs，总发行规模超过2000亿元人民币。从底层资产类型看，已上市公募REITs共包含高速公路、产业园区等十大类资产，京津冀、长三角、大湾区和长江经济带等经济相对发达地区仍然是国内REITs市场上最主要的资产分布区域。
华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人、华安未来资产管理（上海）有限公司董事长杜煊君在主旨演讲中表示，在利率“1.0时代”的资产荒行情下，REITs资产作为高比例分红的投资品种，越来越受到各方投资者关注。2024年以来，随着底层资产经营趋稳，债券收益率快速下行，以及证监会发文进一步明确REITs的权益属性，保险、券商自营等主力资金对REITs的投资配置需求逐步恢复。
今年前十月，REITs市场的平均月度成交额约122亿元，日均换手率接近1%。杜煊君预计，后续随着市场规模持续扩大，社保、养老等增量资金入市，国内REITs市场的流动性表现将持续向好。
在政策层面，杜煊君指出，我国REITs政策体系经历了在实践中不断迭代和完善的过程。国家发展改革委在今年9月份发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称“782号文”），在去年《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称“1014号文”）的框架基础上，进一步优化了申报推荐工作机制。
目前，我国REITs市场已经初步形成了一个以国家发改委、证监会、沪深交易所为主导，相关监管部门提供配套政策支持的体系。在现有政策框架下，除上述部门对REITs发行的全流程予以审核指导外，财税部门在REITs重组设立环节以及存续期管理环节提供税收政策支持，国资部门对国有资产的评估备案及交易方案进行必要审核，金融监管总局在REITs投资方面也给予了大量政策支持。
进入常态化发行阶段后，杜煊君认为，我国REITs政策体系内在的逻辑主要在于始终坚持权益属性定位，逐步拓宽试点资产范围，不断完善配套政策体系，并关注发行人的战略纯粹性与可持续性，提升与产业逻辑的匹配程度。
在杜煊君看来，国内公募REITs由于其具备公募属性和试点阶段特征，在资产类型的准入以及各方面资产条件的要求上仍然处于相对谨慎和逐步探索的过程。同时，社会上还存在着大量具备公募REITs的发行潜质、但是暂时还无法满足公募REITs发行条件的存量资产，这些资产同样也具有强烈的盘活需求。
“因此，我们需要一个具有更强兼容性和灵活性的多层次REITs体系，其中不仅包括公募REITs和各类机构间REITs产品，也包括以公募REITs为主要退出途径、以多种载体形式存在的Pre-REITs产品，包括不动产私募资金、公司、资管计划、有限合伙企业等。”杜煊君表示。
为了逐步培育一个健全高效的多层次REITs市场体系，杜煊君认为，首先要从本质出发，明确对REITs发起人角色的识别界定标准，逐渐增加我国REITs市场参与主体的多样性。目前，公募REITs的发起人类型主要是以自有资金结合杠杆融资来开展项目投资的重资产企业，随着公募REITs市场进入常态化发行阶段，其他类型的资产所有人也有望对市场贡献更多的优质资产来源。
从实质重于形式的角度出发，杜煊君认为，公募REITs的发起人应符合的标准包括：在国内特定行业领域持续开展投资，具备充足的项目储备资源，真实享有对所投资项目的所有权和决策权，对所投资项目的运营管理团队具有足够的控制力和专业管理能力。
其次，有效把握Pre-REITs与公募REITs的动态匹配关系，提升二者的衔接转换效率。杜煊君指出，当前在开展Pre-REITs业务时经常面临三到五年后Pre-REITs与公募REITs顺利衔接的问题，这对管理人在合规性、行业趋势、商业模式与经营能力上均提出了专业要求。
杜煊君认为，公募REITs平台属性价值应得到更好发挥，而国家发展改革委最新的782号文件对于增强公募REITs的平台价值、反向助推Pre-REITs阶段相关资产类型协同发展，具有重要的意义。在原有的政策框架下，市场对于“混包”、扩募已经做出了一定的探索，但主要局限在同一行业的不同细分资产类型方面，如“光伏+水电”、“工业厂房+产业园”。在782号文件下，存在关联性的不同行业的领域项目具备了协同开展REITs实践的可行性，典型场景可能会包括“产业园+租赁住房”、文商旅融合项目、“新能源+IDC”等。
在投资人生态建设方面，杜煊君指出，目前公募REITs由于市场流动性相对良好，各类型投资者的参与度总体较高。但在私募阶段，投资者的风险偏好往往呈现两极分化的现象，部分投资者可以接受较低的投资回报，但需要融资主体对产品存续期间的现金流、退出确定性给予信用保障；另一部分投资者虽然接受纯权益投资，但对回报水平要求很高，超出了很多基础设施项目的合理盈利能力。“国内REITs行业需要进一步鼓励和培育真正立足于资产本身、匹配REITs投资回报特征的长期资本、耐心资本和产业资本”。
为了更好的提升浦东新区REITs发展水平，杜煊君建议，可系统梳理浦东存量资产，突出特色优势资源；鼓励区内优质资源整合，打造REITs统一名片；整合区内产业及金融资源，探索构建覆盖一二级的政策支持基金体系；以数字化、智能化、绿色化的理念和手段，助力浦东REITs提质增效。
3万亿REITs基础资产前景广阔，REITs指数化投资未来可期
中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风认为，中国REITs市场在产品数量上已经成为亚洲最大的REITs市场，这一成绩的取得，离不开政策层面的引领、产业层面的扎实推动和资本市场的积极参与。
据周夏风观测，与非公开募集的机构间REITs相比，公募REITs的流动性溢价从模型来看大概有10%。这与交易所丰富的生态、逐步健全的做市机制密切相关，比如长久期负债端驱动的机构投资者、套利商、个人投资者以及做市商，他们形成REITs市场的闭环，使得公募REITs的投资价值进一步获得了广泛认可。
目前，中证指数已经发布2条REITs指数，分别是中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数。周夏风介绍，指数编制相当于基础资产在交易、做市机制的基础上，进一步做了流动性筛选与分散化处理，以此来衔接投资产品，连接投融资两端，连接境内外各类投资者的配置与交易的需求。
站在中国REITs市场常态化发行的新起点，周夏风表示，市场很期待REITs指数化投资的后续发展，特别是指数基金、ETF等被动型产品，利用这些品种来进一步对REITs市场进行高效、整体的定价。在降低融资成本和投资门槛的同时，提升市场流动性，在居民财富管理、保值增值方面发挥重要的作用。
中信证券全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强认为，随着监管鼓励REITs市场进一步扩容，并继续纳入新的资产类别，近几年国内REITs市场呈现几大积极的趋势性变化。
首先是REITs市场为数字经济和新质生产力带来发展动能。今年随着人工智能对算力需求的爆发式增长，以数据中心IDC为代表的这一类新型基础设施首发上市。今年两单数据中心REITs上市后，累计均实现了超过40%的涨幅，反映出市场和投资人对这一类新型基础设施资产的追捧。
再者是国际化和对外开放，今年已经有凯德的商业中心和安博的仓储物流两大国际巨头登陆中国的REITs市场。毕自强认为，这两单公募REITs的首发，分别代表了国际商业和物流巨头通过发行REITs加大在中国布局的信心。更重要的是，这一类在新加坡和美国等成熟市场已经有上市REITs的跨国企业，能够为中国市场引入国际经验，为国内REITs市场带来更多的积极因素。
在多层次REITs市场的建设方面，毕自强认为，以ABS为载体的持有型不动产ABS和以私募基金为载体的Pre-REITs在过去几年逐步形成了一定的规模，为尚不具备公募条件的资产或者还未纳入公募范畴的资产类型，提供了盘活资产的途径和手段，也进一步丰富了国内不动产资产管理领域的模式选择，改善基础设施和不动产领域的供需关系。
据毕自强粗略估算，我国城投类企业、产业类国企以及中央企业持有的符合REITs标准的资产，总计规模约150万亿元。其中，适合发行REITs的资产，可达到的市场规模至少在3万亿以上。
毕自强预计，一些少而强的市场龙头主体将成为REITs市场主流发起人，而行业龙头资产上市、非行业龙头资产交易出让，将有可能成为中国REITs市场发行交易的主流格局。同时，国内特定领域的行业龙头也有望借助REITs市场实现跨越式的发展，进一步打造成为基础设施或不动产资管领域的行业巨头。
REITs常态化发行，新机遇与挑战并存
结合城投宽庭保租房REIT的发行实践，上海城投控股投资有限公司副总经理张毅认为，REITs常态化发行既带来了机遇，也带来了挑战。
张毅指出，REITs常态化发行使得资产IPO通道常规化。REITs本质上是资产的IPO上市，拥有了该平台，即理论上拥有永续扩募权，可以把优质存量资产不断注入，实现“轻资产+重运营”的蝶变。
传统融资是以债务融资为主，虽然其融资成本相对较低，但以债务驱动的资产规模扩张长期是不可持续的。张毅认为，引入公募REITs等创新工具后，可为企业注入增量的权益融资，项目资本金也可以得到盘活，形成从投资到建设、运营，从REITs发行到再投资这样一个良性的资产扩张循环。
同时，REITs使运营价值显性化。张毅指出，REITs常态化的发行，把运营能力直接折现到二级市场市值，倒逼企业像管基金一样管资产、像做品牌一样做服务，这是行业从开发思维转变为资管思维的重要拐点。
不过，在张毅看来，当前能发行REITs的资产在市场上依然稀缺，能持续扩募的资产更为稀缺，比如同时满足区位、现金流、合规的资产在长三角地区已有竞价的迹象，通过收购外部资产完成扩募发行，留给原始权益人的收益率窗口在不断的收窄。另外，部分资产运营同质化突出，如保租房的客群有高度的重叠性，租金涨幅受政府的指导。制度红利也在递减，如首批享有绿色通道优势项目，后续的扩募审核将更关注估值的合理性以及是否可持续运营、关联交易以及ESG等相关的信息披露。
通过回顾新加坡REITs的发展，大华银行（中国）有限公司企业银行部房地产、酒店及基建行业主管王吉茹认为，新加坡市场对中国REITs的发展有借鉴意义。
目前，新加坡REITs市场是全球外国REITs上市最多的市场，这确立了其作为全球REITs枢纽的地位。新加坡REITs更注重ESG的目标，也推动绿色建筑认证和碳中和的目标，产品创新方面推出了REITs的ETF、REITs期货等，满足投资者更多样化的需求。
王吉茹介绍，新加坡REITs成熟的模式帮助企业保留控制权，发起人持股保障运营的主导权，同时，优化企业财务结构、降低负债率、提升偿债能力、实现资产增值。另外，通过分红、增收管理费和物业费的方式，REITs可以帮助企业拓宽收入来源。新加坡REITs的国际化程度极高，利用这一全球化平台，能够做到资产的全球化配置，包括维持融资，支持后续的发展，还可以提升企业的品牌声誉。
“陆家嘴金融沙龙”由上海市委金融办、浦东新区人民政府指导，陆家嘴金融沙龙秘书处主办，第一财经、财联社提供媒体支持。该系列活动将构建与“陆家嘴论坛”相呼应的常态化交流平台，通过机制化、场景化、国际化运作，持续输出金融改革“浦东智慧”，深度赋能浦东经济高质量发展，全力助推上海国际金融中心核心区建设迈向新高度。
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